2017年2月25日 星期六

2017年新地王誔生 - 鴨脷洲地王

最近重要的新聞太多,或許給新聞總編一些煩惱,因為要決定那一則新聞放在頭版,實在是考他們的眼光及報紙的定位。今天星島日報有以下報導:
鴨脷洲地王昨開標,由內房龍光及合景泰富所組財團,以地王殺手姿態,斥逾一百六十八億元驚天價奪得,每呎樓面地價二萬二千一百一十七元,打破九七年信和為首財團取得的小西灣臨海地舊紀錄,成為全港新晉地王,亦創賣地史上最貴紀錄。

龍光及合景泰富,我對它們比較陌生,要上網查一下它們的資料,了解兩間公司的背景。

龍光:龍光地產控股有限公司(3380),業務在中國內地經營住宅和寫字樓房地產行業。
合景泰富:合景泰富地產控股有限公司(1813),集團主要從事中高檔的優質精品住宅物業開發項目。主要發展項目包括譽峰、盈彩美居、國際金融廣場及恆景商業中心等等。

有中國背景的公司,不斷在香港投得土地,香港的發展商面對的挑戰,或是難以招架。我只怕未來興建出來的房屋,不能為上車一族所能承擔。就算是能應付得來,亦可能是用幾百萬,買一個放開式單位。

可惜我沒有過億身家,亦沒有能力從事地產項目,所以不能幫助社會有需要上車的人。或許香港未來需要一班有心人,為上車人士注入動力,讓他們有上流的機會。

未來無人能準確估計,正如97年信和置業(0083)天價投得小西灣地皮,其後發生金融風暴,樓價大瀉,信置陷入財困。

歷史會否重現?龍光及合景泰富會否陷入財困?我實在沒能力預測,但我知道若果樓價有一下大跌,我應能運用手上資金當首期,買入一個單位。


2017年2月23日 星期四

何謂實業?

每隔一陣子,便聽到實業一詞,但我對它像是認識亦感到陌生,所以花些功夫,嘗試可否找出實業一詞的意思。

2017年2月20日 星期一

回看越秀房產信託基金業績 - 2017(1)

越秀房產信託基金(405)已經發出全年業績,以下是一些重點:

  1. 越秀房產信託基金管理人向基金單位持有人宣派末期分派每個基金單位約人民幣0.1506元,約等於0.1699港元(二○一五年:人民 幣0.1275元,約等於0.1522港元)。連同每個基金單位的中期分派約為人民幣0.1346元,約等於0.1570港元(二○一五 年:人民幣0.1208元,約等於0.1530港元),即報告年度每個基金單位分派約人民幣0.2852元,約等於0.3269 港元(二○一五年:約人民幣0.2483元,約等於0.3052港元)。全年每持有一手越秀房產信託基金,便可獲得人民幣134.6元,約等於326.9港元。

  2. 根據基金單位於二○一六年十二月三十一日的收市價4.09港元(二○一五年:4.16港元)計算,報告年度 的每個基金單位分派的收益率約為8.0%(二○一五年:7.4%)。

2017年2月18日 星期六

腳傷

繼年三十晚肚痛後(詳情可參閱《倒霉的年三十》),今年身體再受皮肉之苦,只是今次不是由食物所致,而係做運動之故。

2017年2月15日 星期三

指數基金

指數基金是按照某種指數構成的標準,購買指數中全部或部分證券的基金,目的是達到與指數同樣的收益水平,實現與市場同步成長,獲得與指數相同的收益。


林本利博士在《與我一生的理財之道》提到伯格支持小投資者認購指數基金。他在書中提到以下幾點:

(1) 回歸平均
(2) 時間是最好的朋友
(3) 選對長期持有
(4) 要有合理期望
(5) 不要在禾稈堆中找一根針
(6) 減少中間剝削
(7) 世上沒有免費午餐
(8) 不要搭錯尾班車
(9) 刺蝟勝狐狸
(10) 繼續持有

2017年2月13日 星期一

倒霉的年三十

在《快樂家庭實踐(2)》中提及到初二和初三約了不同的親友拜年,為何獨缺年初一?在解迷前,必需要提之前一天,猴年的年三十。


當天如常地起身換衫返工,一切看似正常,怎料到坐巴士上班的途中,前面有一架的士和私家車剛巧相撞,導致兩條行車線完全倒塞,交通癱瘓。的士司機因要等警察抵達,才肯將的士移走。我只能坐在車上呆等,望著兩架只有輕微碰撞的車,除了看書打發時間外,已沒有甚麼事可作。

2017年2月11日 星期六

核數師的責任

曾經講過獨立核數師報告的意見分類(詳情:核數師報告),那麼獨立核數師給予無保留意見(Unqualified opinion)後,即代表該份財政報表是正確無誤?


要回答這問題,要先從獨立核數師的責任入手,以下是從香港會計師公會中節錄出來:
我們的責任是根據我們的審核對該等財務報表作出意見 。我們已根據香港會計師公會頒佈的 香港審計準則進行審核。這些準則要求我們遵守道德規範,並規劃及執行審核, 以合理確定 此等財務報表是否不存在任何重大錯誤陳述。 審核涉及執行程序以獲取有關財務報表所載金額及披露資料的審核憑證。所選定的程序取決 於核數師的判斷,包括評估由於欺詐或錯誤而導致財務報表存在重大錯誤陳述的風險。在評 估該等風險時,核數師考慮與該公司編製及真實而公平地列報財務報表相關的內部控制,以 設計適當的審核程序,但並非為對公司的內部控制的效能發表意見。審核亦包括評估董事所 採用的會計政策的合適性及所作出的會計估計的合理性,以及評估財務報表的整體列報方式。 我們相信,我們所獲得的審核憑證是充足的和適當地為我們的審核意見提供基礎。 

2017年2月6日 星期一

回看置富產業信託業績 - 2017(1)

早前置富產業信託(778)已經發出全年業績,而2016 年年度報告將於 2017 年 3 月 31 日或之前寄發予基金單位持有人。以下是業績中的一些重點:

  1. 於 2016 年財政年度,置富的總收益及物業收入淨額分別為 1,975.4 百萬港元及 1,409.8 百萬港元,較去年分別增長 5.0%及 6.5%。增長主要有賴物業組合穩健的續租租金調升率,以及麗城薈資產增值措施在 2015 年下半年完工後帶來租金增長的全年貢獻。

  2. 於 2016 年財政年度,置富可供分派收益為 935.2 百萬港元,按年增長 5.7%。每基金單位分派較去年增加 5.0%至 49.23 港仙(2015 年:46.88 港仙)。按基金單位於 2016 年 12 月 30 日 在香港之收市價 8.91 港元計算,2016 年財政年度的每基金單位分派收益率為 5.5%。

  3. 置富旗下 17 個私人屋苑零售物業組合於報告年度的營運業 績穩步增長,主要由於持續努力優化租戶組合及採取積極的租賃策略所帶動。於 2016 年 12 月 31 日,置富產業信託物業組合的出租率維持於 96.7%(2015 年:98.8%)的健康水 平,平均租金按年增長 4.5%至每平方呎 41.8 港元。2016 年財政年度錄得續租租金調升率 14.0%。

  4. 物業組合目前共有 1,378 個租戶,其中十大租戶合共佔物業組合於 2016 年 12 月 31 日之租金收入總額約 26.9%及可出租總面積約 20.5%。提供日常所需之租戶如超級市場、餐飲、服 務及教育佔可出租總面積約 68%,這有助增強置富產業信託長期的抗跌力,讓置富平穩地渡過各個經濟週期。

  5. 置富不斷投放資源促進物業組合的長遠增長,如2016年第三季度,和富薈完成了一項翻新工程。置富正研究落實置富嘉湖為下一個重大資產增值措施,目標是將此天水圍最大的商場重新定位為地區性購物及娛樂熱點。

  6. 置富旗下的私人屋苑零售物業組合以照顧本地日常購物需要為主並擁有超過 60%租戶提供必需品,在失業率持續低企及市民收入有所增加下,業務可望在短期內維持穩健。

2017年2月4日 星期六

百萬收入計劃(3) - 稅務篇

有百萬收入,自然要交稅,所以我從香港稅務局提供的計算機,粗略地估算一下百萬收入的人需要預留多少金錢作交稅安排。


2017年2月2日 星期四

快樂家庭實踐(2)

經過農曆年初二及初三的不斷拜年,本來計劃年初四可休息一下,怎料初三的下午發生了一件事,要改變計劃。(為何年初一沒有拜年?遲些才分享。)

初三中午安排了一次團拜,結束後距離晚飯時間尚遠,便和家人前往又一城。在商場四圍遊走,經過了電影院,便了解一下有甚麼電影上映中。眼利的阿仔,竟然望見一套電影,名為《寵物小精靈電影版 - 波爾凱尼恩與機關人偶瑪機雅娜》。看看播放時間,要呆等兩小時才能入場,只好拒絕他的要求。